不動産の瑕疵(契約不適合)には3種類ある

不動産の瑕疵(契約不適合)には3種類ある
不動産の瑕疵とは、不動産には問題がないものの、住む人に心理的な抵抗や嫌悪感を引き起こす可能性があるなど、欠陥が存在することを指します。
心理的瑕疵は、過去に起こった自殺や殺人、事故死、孤独死、火災などの出来事があった物件で発生することがあります。
売主は、買主に対してきちんと心理的瑕疵があることを説明しなければなりません。
もし売主が心理的瑕疵があるにもかかわらず、その説明を省略した場合、買主は契約の適合性に問題があると主張することができ、それにより売買契約を解除したり、損害賠償を請求する可能性があります。
つまり、売主と買主の間でのトラブルや法的問題が発生する恐れがあるのです。
また、不動産の瑕疵には心理的な問題以外にも「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」という3つの種類が存在します。
参考ページ：心理的瑕疵物件｜どんな種類のものが心理的瑕疵になるの？解説！
物理的瑕疵(契約不適合)
物理的瑕疵とは、土地や建物に見られる欠陥や損傷のことです。
例えば、建物では雨漏りやシロアリ被害、木材の腐食、水道管や排水管の損傷、壁のひび割れ、建物の傾きなどが物理的瑕疵に該当します。
土地では、産業廃棄物の埋まっている場合や土壌汚染、地盤の問題なども物理的瑕疵となります。
物理的瑕疵は目視で容易に見つけることができる場合もあり、対処方法としてはリフォームや建て替えなどがあります。
そのため、他の種類の瑕疵に比べて比較的対処しやすいと言えます。
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、土地や建物の使用に制限があることを指します。
これは、法律や規制の影響を受けているため、建築基準法や都市計画法、消防法などが施行される前に建てられた中古物件によく見られます。
典型的な法律的瑕疵の例としては、「再建築不可物件」と呼ばれるものがあります。
これは、建物を取り壊した後に新たな建物を再建築することができない制限がある物件を指します。
法律的瑕疵は、使用に厳しい制約を伴うため、買主は使用目的や将来的な計画に合わせて注意する必要があります。
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、物件の周囲の環境に問題があることを指します。
例えば、騒音や悪臭、風通しの悪さ、治安の悪さ、近隣の施設や交通機関の不便さなどが環境的瑕疵となります。
環境的瑕疵は、住み心地や生活環境に大きな影響を与えることがあります。
買主は、物件の周辺環境や生活条件について注意深く調査し、自身の要件と一致するかどうかを検討する必要があります。
以上のように、不動産の瑕疵には心理的な問題から物理的な欠陥、法的制約、環境的な問題までさまざまな種類が存在し、それぞれに注意が必要です。